豪宅的概念與分類（別墅與公寓都可能成為豪宅）

　　所謂豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模、售價(jià)等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對(duì)資源的占有等方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅就僅僅是一個(gè)統(tǒng)一稱謂而已。

　　住宅從大的類型來(lái)分，有獨(dú)立住宅（即通常所說(shuō)的別墅類住宅）和集合式住宅（即公寓式住宅）。若要評(píng)判別墅類住宅的豪華程度，應(yīng)該考慮其室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。而對(duì)公寓型豪宅主要看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)。這兩類住宅的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)完全不同，所以對(duì)豪宅的評(píng)述應(yīng)該分兩類：獨(dú)立型豪宅（別墅豪宅）及集合型豪宅（公寓豪宅）。

　　中國(guó)大陸別墅豪宅的代表莫過(guò)于上海紫圓1號(hào)別墅。其身價(jià)達(dá)到1.3億人民幣，占地面積18畝，建筑面積1500平方米，采用了從鋼結(jié)構(gòu)到霧化玻璃等多種先進(jìn)的技術(shù)與設(shè)備。在其所享有的自然山水資源方面，也的確在上海、北京這樣的大城市真正的頂級(jí)。而新一代公寓豪宅的代表，則要數(shù)無(wú)錫財(cái)富中心，一梯一戶的百米高層，每戶有超大空中花園，電梯由室外花園入戶，鋼結(jié)構(gòu)體系及大跨度空間，使戶型全部靈活布置，大堂等公共服務(wù)設(shè)施按星級(jí)酒店豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修。這兩類住宅雖然建筑形式和所享有的資源各不相同，但在其設(shè)施的配置、資源的檔次、每戶的規(guī)模和市場(chǎng)售價(jià)等方面，均能夠達(dá)到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。

　　別墅不等于豪宅（別墅產(chǎn)品分化）

　　中國(guó)人的別墅概念其實(shí)跟國(guó)外有很大的不同。國(guó)內(nèi)通常把一戶一棟的獨(dú)立住宅稱為別墅，每棟售價(jià)一般數(shù)百萬(wàn)，通常賣給中國(guó)的富豪階層，而這樣的獨(dú)立住宅在國(guó)外叫做House，是賣給普通階層的。到過(guò)國(guó)外的人都可能有這樣的經(jīng)驗(yàn)，除了市中心有少量的高層和多層住宅以外，在城市的邊緣或遠(yuǎn)郊都有數(shù)平方公里范圍的這樣的House社區(qū)。在美國(guó)稱為single family house，在英國(guó)稱為detached house。這樣的house是賣給普通或者中高檔收入階層的，其標(biāo)準(zhǔn)不高，每戶面積也未必很大，整體的建筑密度適中。在國(guó)外作為第二居所，稱之為villa或者luxury house的豪宅，或者莊園類的豪宅才是真正賣該富豪階層的。

　　別墅一詞在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上指代不專，而且跟國(guó)外所指的house或villa有很大的不同。國(guó)內(nèi)的別墅一詞所覆蓋的范圍極為廣泛，它不但包括了每戶獨(dú)棟的獨(dú)立住宅，發(fā)展商也常把雙拼別墅（semi-detached house）、疊拼別墅、聯(lián)排別墅和獨(dú)聯(lián)體別墅甚至有些復(fù)式住宅統(tǒng)稱之為別墅產(chǎn)品。而除了獨(dú)立別墅（detached house）和雙拼別墅（semi-detachedhouse），其它產(chǎn)品可以稱作townhouse，但與獨(dú)立別墅的概念絕然不同。別墅這個(gè)詞在中國(guó)已經(jīng)被用作指代從豪宅到普通的獨(dú)立住宅，和一些密度比較高的非獨(dú)立住宅。

　　國(guó)內(nèi)別墅產(chǎn)品近年來(lái)有非常明顯的分化趨勢(shì)。既有象上海紫園那樣每戶面積奢華，占地莊園化的豪宅；也有向高密度發(fā)展的經(jīng)濟(jì)型別墅。以北京為例，筆者近年來(lái)接觸了很多準(zhǔn)備開發(fā)別墅產(chǎn)品的發(fā)展商，其別墅項(xiàng)目的密度不但沒(méi)有下降反而有所提高。我們近期設(shè)計(jì)的幾個(gè)別墅項(xiàng)目，容積率均在0.4~0.5之間，這已經(jīng)是接近townhouse社區(qū)的建筑密度了。這樣一大批建筑面積偏小，占地面積偏小、居住密度偏高，缺乏私密性的別墅產(chǎn)品，實(shí)際上標(biāo)志了中國(guó)別墅朝向經(jīng)濟(jì)型發(fā)展的趨勢(shì)。這一類經(jīng)濟(jì)型別墅從資源占有情況來(lái)看，基本上不具備自然山水的條件，但多具備了大區(qū)位市場(chǎng)認(rèn)可度高和交通便利等特點(diǎn)，也就是說(shuō)可以作為第一居所。這樣的別墅已經(jīng)不是傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的概念，當(dāng)然也不可能是豪宅。它們是瞄準(zhǔn)普通市民階層或者中高檔收入人群的經(jīng)濟(jì)型別墅類住宅。更準(zhǔn)確地說(shuō)應(yīng)該叫做普通獨(dú)立住宅，跟國(guó)外的single family house產(chǎn)品更加接近。

　　除此之外，還有大量其它在名稱上冠以別墅，但又不是傳統(tǒng)獨(dú)戶獨(dú)立住宅的產(chǎn)品，我們叫做類別墅。類別墅產(chǎn)品目前主要有三種類型：第一種每戶雖然獨(dú)立，但是兩棟之間側(cè)墻間距非常接近，只有3米左右。沒(méi)有兩側(cè)花園，只有前后花園的所謂獨(dú)聯(lián)體別墅，例如長(zhǎng)沙的山水芙蓉—半山美墅中的獨(dú)聯(lián)體。第二種是層數(shù)降低面寬加大的改良型townhouse別墅，以卡爾生活館為例，它已經(jīng)不是第一代的三層townhouse，前后花園。而是面寬最大做到了14.4米，進(jìn)深最小做到了8米。有T字型的平面，形成三個(gè)花園。也有十字型的平面，形成四個(gè)花園。層數(shù)也從三層降低到了二層。這一類的townhouse住宅，實(shí)際上是大幅度向獨(dú)立別墅的品質(zhì)靠攏。第三種是另一類的townhouse住宅，準(zhǔn)確一點(diǎn)說(shuō)應(yīng)該是復(fù)式住宅即所謂的疊拼別墅、疊加別墅或者是空中別墅。這一類產(chǎn)品在住宅類型上更靠近普通的復(fù)式住宅，但因?yàn)橄碛心蟼?cè)或者北側(cè)的部分花園，或者有以露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)形式為主的空中花園，所以在名稱上仍冠以別墅。綜合以上分析，中國(guó)的別墅產(chǎn)品實(shí)際上已經(jīng)分化成為豪宅別墅、普通別墅、經(jīng)濟(jì)別墅和類別墅等多種產(chǎn)品。如果把消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)比作金字塔，買得起豪宅別墅的只是塔尖上極少數(shù)超級(jí)富豪，而買得起普通別墅及經(jīng)濟(jì)別墅的卻大有人在，集中于金字塔的第二層面。所以發(fā)展商都傾向于回避風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)向大規(guī)模開發(fā)經(jīng)濟(jì)別墅。市場(chǎng)上豪宅項(xiàng)目少之又少。真正意義上的豪宅別墅幾乎沒(méi)有。

　　對(duì)豪宅需求雖然少，但是他們代表了現(xiàn)實(shí)生活中的一個(gè)階層，作為住宅產(chǎn)品的最高檔類型，中國(guó)需要有自己的豪宅，特別是那種為滿足客戶特殊要求而量身定做的，藝術(shù)類別墅豪宅。

　　沒(méi)有山水何以稱別墅（山水與自然資源）

　　當(dāng)我們?cè)u(píng)價(jià)一座別墅或者別墅類豪宅的環(huán)境和質(zhì)量時(shí)，應(yīng)該從三個(gè)方面進(jìn)行分析。首先是項(xiàng)目周邊大環(huán)境，其次是社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，第三是別墅自身院落和內(nèi)部空間小環(huán)境。

　　評(píng)價(jià)一個(gè)別墅項(xiàng)目周邊的整體環(huán)境，主要看四個(gè)方面。第一是所處區(qū)段是否環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場(chǎng)認(rèn)可度比較高的區(qū)位。有人說(shuō)對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。就是指一個(gè)項(xiàng)目的區(qū)域位置是決定其品質(zhì)與前途最為關(guān)鍵的因素。第二個(gè)方面是指其交通環(huán)境。在以汽車為主要交通工具的時(shí)代，無(wú)論距離城市有多遠(yuǎn)，只要有高速連接，交通方便，交通環(huán)境的支撐就是到位的。特別是對(duì)于別墅類項(xiàng)目，業(yè)主都是以私家車為主要交通方式，所以交通便利是很重要的一個(gè)條件。如果交通條件不夠便利，無(wú)論其與市中心有多近，它的價(jià)值也要受到影響。第三個(gè)方面就是自然山水環(huán)境。因?yàn)橘I別墅的人并不是因?yàn)槿狈孔幼〔刨I別墅，買別墅的主要目的就是為了提高自己的生活質(zhì)量與品位，特別是追求更好的室外居住環(huán)境，所以對(duì)自然山水、自然的植被綠化看的非常重。對(duì)一個(gè)城市周邊的別墅項(xiàng)目而言，有沒(méi)有自然山水環(huán)境，其質(zhì)量和價(jià)格將會(huì)有天壤之別。國(guó)外豪宅所依仗的重要資源便是自然環(huán)境。

　　第四個(gè)方面就是周邊有沒(méi)有其他可以因借的資源。比如說(shuō)名校資源，著名景點(diǎn)等。如果有其他旅游名勝或生活便利設(shè)施，都會(huì)使別墅項(xiàng)目升值。國(guó)外許多豪宅都是因其地處跑馬、賽車名地，擁有文化資源而享有高昂身價(jià)。

　　對(duì)別墅類豪宅來(lái)講，最為稀缺的就是自然山水環(huán)境，真正具備自然山水環(huán)境的項(xiàng)目很少。做到區(qū)域優(yōu)良、交通便利和有其它因借資源相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較容易的。所以很多別墅項(xiàng)目在不具備自然山水環(huán)境的情況下人工營(yíng)造，挖人工湖泊或者建造高爾夫球場(chǎng)，試圖彌補(bǔ)自然山水方面的不足。沒(méi)有山水的別墅項(xiàng)目與城中高檔住宅相比，僅僅是密度降低而已。密度降低無(wú)疑對(duì)居住質(zhì)量是一種提高，但因?yàn)椴荒芟碛姓嬲膬?yōu)質(zhì)自然環(huán)境，也只能降檔成為經(jīng)濟(jì)型別墅。若評(píng)選豪宅項(xiàng)目，沒(méi)有自然山水的別墅類項(xiàng)目，在環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)方面不能入選。如果一個(gè)項(xiàng)目具備這樣的自然山水資源，可以說(shuō)在大環(huán)境方面已經(jīng)不戰(zhàn)而勝。

　　高密度低私密的別墅與豪宅無(wú)緣（密度與社區(qū)景觀質(zhì)量）

　　對(duì)于一個(gè)別墅社區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量評(píng)判，也就是這個(gè)別墅項(xiàng)目自身內(nèi)部土地資源的利用情況，主要看建筑密度、私密性和規(guī)劃形態(tài)三個(gè)方面。

　　第一代別墅基本上都是高密度型的。這樣的別墅區(qū)在全國(guó)各地很常見(jiàn)。成片開發(fā)，一棟挨著一棟，整體外觀效果和農(nóng)民發(fā)了財(cái)自己蓋的小洋樓也沒(méi)有什么太大的區(qū)別。密度多在每戶占地1畝左右，這樣的高密度低私密的別墅無(wú)論每戶面積有多大，每戶裝修標(biāo)準(zhǔn)有多么豪華，從整體環(huán)境質(zhì)量上來(lái)講都是與豪宅無(wú)緣的。購(gòu)房者從市區(qū)搬到城外別墅，最主要的原因就是追求低密度。第二個(gè)方面是私密性。別墅業(yè)主相對(duì)來(lái)說(shuō)生活富裕，事業(yè)成功，渴望在個(gè)人家庭生活方面有一定的私密性。所以對(duì)于建筑之間距、對(duì)建筑之密度的要求，特別是保護(hù)住戶私密性方面要求非常的高。上一代那種窗戶對(duì)窗戶、兩棟樓之間的間距在10米以下的別墅，很顯然不能滿足新一代別墅或豪宅的私密性要求。目前市場(chǎng)上正在規(guī)劃設(shè)計(jì)的一批別墅，可能是處于土地成本的壓力，或者是降低銷售風(fēng)險(xiǎn)考慮，多數(shù)仍然是每戶0.8~1畝地。仍然是高密度低私密性的產(chǎn)品。這一批別墅可以作為普通獨(dú)立住宅或者是“經(jīng)濟(jì)型別墅”和“類別墅”來(lái)銷售，但無(wú)論如何達(dá)不到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)買豪宅的名流富賈對(duì)于私密的敏感程度恐怕不亞于對(duì)豪宅舒適度的要求。

　　影響別墅社區(qū)環(huán)境質(zhì)量的第三個(gè)方面就是別墅社區(qū)的規(guī)劃形態(tài)。以筆者所做設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于一個(gè)別墅，價(jià)值最高，銷售最好的往往是那些分布于道路盡端的別墅，獨(dú)立占據(jù)小島的別墅，或者幾戶共享一座小島或半島的別墅，以及四到五戶圍合成小組團(tuán)的別墅。銷售難度最大的則是沿公共道路、環(huán)行道路線型布置，俗稱的行列式布置，規(guī)劃形態(tài)上缺少私密性和歸屬感的別墅。北京的一棟洋房便是通過(guò)規(guī)劃形態(tài)的自然豐富使項(xiàng)目整體升值的實(shí)例。

　　規(guī)劃形態(tài)中也包含景觀設(shè)計(jì)的因素。景觀園林是富豪住宅的特權(quán)，從前的江南園林都是豪宅的一部分。只有豪宅類等高檔住宅才有條件建造具規(guī)模、高檔次的園林景觀。而社區(qū)景觀的建設(shè)是提升整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的直接有效手段。

　　戶外生活是豪宅的重要生活方式（室外景觀與建筑設(shè)計(jì)整合）

　　不但是豪宅，即便對(duì)于普通別墅來(lái)講，戶外的生活，包括在別墅自家花園內(nèi)的活動(dòng)和在整個(gè)小區(qū)內(nèi)的戶外活動(dòng)，都是別墅業(yè)主生活的重要部分。買別墅的人并不是因?yàn)樵诔抢镔I不到房子住，而是要享受另外一種生活方式。這種生活方式的主要特點(diǎn)就是更健康、更接近自然，有更多的戶外活動(dòng)場(chǎng)地和機(jī)會(huì)。戶外生活可由近及遠(yuǎn)分為三個(gè)方面，首先是在自家花園內(nèi)的活動(dòng)，其次是在別墅社區(qū)內(nèi)的活動(dòng)，第三可能是在社區(qū)附近的自然山水環(huán)境中甚至是田園中的活動(dòng)。

　　第一個(gè)方面，別墅的庭院是別墅生活中的一半。作為別墅肯定要有自家的花園。有的別墅項(xiàng)目沒(méi)有院墻圍合的自家花園，但是多數(shù)別墅項(xiàng)目，或大或小都有私家花園。每戶的花園之間有矮墻或籬笆相隔。無(wú)論有墻沒(méi)墻，這個(gè)院落被視為業(yè)主私人物產(chǎn)的一部分。業(yè)主對(duì)其投入、修建、養(yǎng)護(hù)都將鐘愛(ài)有加。其對(duì)業(yè)主生活的價(jià)值不亞于別墅的起居室與臥室。提到別墅生活，人們首先想到的就是在院落內(nèi)或陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)上賞花、聽(tīng)雨、喝咖啡，陽(yáng)光里與家人嬉戲等等。

　　做園丁等種植活動(dòng)也成為別墅業(yè)主生活的重要部分。承受著眾多壓力的現(xiàn)代人，對(duì)接近自然的生活有著一種渴望。這種渴望在經(jīng)過(guò)SARS之后，變成了一種更為直白更普遍的追求。國(guó)人對(duì)于一畝三分地的追求可以說(shuō)與生俱來(lái)。上一代別墅每戶幾十甚至十幾平方米的院落，特別是在不能提供一個(gè)完整院落的情況下，顯得捉襟見(jiàn)肘。不可能實(shí)現(xiàn)業(yè)主多方面室外活動(dòng)的需要，更無(wú)法種植比較成規(guī)模的園林綠化。如果是townhouse類別墅或經(jīng)濟(jì)型別墅，也許可以勉強(qiáng)接受比較小的私家院落，但是對(duì)于豪宅類別墅來(lái)講，沒(méi)有足夠的院落空間，是達(dá)不到豪宅生活標(biāo)準(zhǔn)的。

　　第二個(gè)方面是別墅社區(qū)內(nèi)的公共綠化環(huán)境。凡是住過(guò)別墅的人都知道在別墅社區(qū)內(nèi)散步觀賞也是一大樂(lè)趣。人們散步、健身、遛狗都需要有一定的足夠開闊、足夠長(zhǎng)度的休閑散步路線。也需要在景觀較好的位置提供足夠面積的，公共休憩空間。所以別墅社區(qū)并不是由一棟別墅劃分的純私家用地的集合，更應(yīng)該是一個(gè)整體的社區(qū)的概念。應(yīng)該有足夠的公共活動(dòng)與公共景觀用地，而這些公共的景觀用地和綠化用地，標(biāo)志著社區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量的檔次。市場(chǎng)上比較成功的別墅項(xiàng)目都是因?yàn)樵诠簿坝^方面有足夠的考慮。反之，沒(méi)有足夠公共景觀綠地的項(xiàng)目，則難以給人留下高檔的印象。

　　總之，買別墅的業(yè)主并不是簡(jiǎn)單看中住宅內(nèi)部的戶性功能與面積，有相當(dāng)?shù)男枨笈c注意放在建筑之外的私家環(huán)境部分和公共環(huán)境部分。

　　按照通常的做法，建筑設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)分開的話，容易形成很多設(shè)計(jì)層面的空白，很難形成建筑與景觀一體的室外空間效果。別墅豪宅的庭院景觀更應(yīng)該同建筑設(shè)計(jì)同步，而且要達(dá)到裝修的深度。對(duì)于普通別墅以及經(jīng)濟(jì)型別墅的設(shè)計(jì)也應(yīng)盡可能地實(shí)現(xiàn)建筑與景觀同單位設(shè)計(jì)，以此打造細(xì)節(jié)優(yōu)勢(shì)。

　　買豪宅的人不缺房子住（空間設(shè)計(jì)的新體驗(yàn)）

　　買別墅的人都不缺房子住。沒(méi)有人因?yàn)樽约业姆孔犹×耍再I一棟別墅來(lái)住。買別墅的人多是第二次置業(yè)甚至多次置業(yè)，而別墅多用來(lái)作為第二居所。所以，買別墅的目的都是為了提高生活質(zhì)量、嘗試一種新的生活方式。因而需要全新的、高質(zhì)量的戶型和空間設(shè)計(jì)。也就是說(shuō)，別墅的業(yè)主不僅需要一座獨(dú)門獨(dú)戶的住宅，而是需要一個(gè)適應(yīng)新生活方式的，具有新空間概念、空間體驗(yàn)的高級(jí)獨(dú)立住宅，別墅的空間設(shè)計(jì)方面必須有獨(dú)到之處。

　　以往的別墅設(shè)計(jì)主要是犯了兩方面的錯(cuò)誤。第一種，在空間面積的分配方面過(guò)于吝嗇；第二種，在面積方面過(guò)于求大。

　　第一中情況的別墅設(shè)計(jì)，往往是因?yàn)楹?jiǎn)單地追求平面戶型合理。所謂戶型合理，是住宅設(shè)計(jì)特別是普通住宅設(shè)計(jì)中的一個(gè)核心原則。主要是指盡量提高主要功能房間的使用率，盡可能降低交通面積的比例，提高得房率，降低公攤面積。具體說(shuō)就是如何盡量縮小樓梯間和走廊的面積，如何盡可能地縮短走廊等交通空間長(zhǎng)度，使從建筑入口最便捷地到達(dá)每一個(gè)房間。既然別墅已經(jīng)不是一種滿足人基本居住需要的物業(yè)，它所追求的是新的功能和更加舒適的生活，所以在別墅和豪宅的設(shè)計(jì)中，應(yīng)該把注意力放在如何開發(fā)新的功能空間，創(chuàng)造新的空間感受方面，而不是一味追求面積的節(jié)省。

　　第二種情況，上一代別墅或者說(shuō)“豪宅”中，不乏面積1000平方米以上的“巨型別墅”，但其特點(diǎn)是除了面積過(guò)奢侈以外，在功能布局方面和在空間的創(chuàng)意方面并沒(méi)有什么突破。這樣就造成了客廳無(wú)窮大，臥室無(wú)窮大，而作為整個(gè)別墅的格局還僅僅是一個(gè)城里普通的四室兩廳、五室兩廳住宅的簡(jiǎn)單放大。所以說(shuō)別墅類豪宅的豪與奢應(yīng)該體現(xiàn)在建筑空間設(shè)計(jì)的巧妙和新的功能空間開發(fā)方面。簡(jiǎn)單的大或者小，奢或簡(jiǎn)都不能滿足新一代別墅的功能需要。

　　別墅豪宅若要通過(guò)設(shè)計(jì)升值，首先應(yīng)該在功能開發(fā)方面把功能具體化、細(xì)化，并做深入的、對(duì)生活方式的研究與探索。比如，以傳統(tǒng)的起居室或客廳為例，可以結(jié)合新的生活方式開發(fā)出家庭活動(dòng)廳、舞廳、藝術(shù)展廳、會(huì)客廳、私人雪茄吧以及和酒吧、餐飲、娛樂(lè)結(jié)合的多種私人會(huì)所式的客廳空間。除必要的臥室與起居室之外，豪宅的其它非主要空間才是顯示豪華程度的元素，比如特意加大走廊的長(zhǎng)度與寬度，做成藝術(shù)展廊。這樣的面積分配不是浪費(fèi)而是增值。

　　另一方面，建筑也是藝術(shù)的一種。作為建筑藝術(shù)品中的上乘作品，別墅豪宅空間的藝術(shù)性，空間的表現(xiàn)力，更應(yīng)該是建筑師和別墅豪宅開發(fā)商的新追求。別墅豪宅的房間，不應(yīng)再局限于傳統(tǒng)的四壁天花板的六面體模式，也不應(yīng)滿足于簡(jiǎn)單的方洞開窗方式。應(yīng)該在空間的流通方面大膽突破，比如二層挑空、三層挑空，空間的形態(tài)方面也應(yīng)該有所創(chuàng)意，比如做成圓形的廳、開敞的廳等，開窗采用落地、全部開敞等方式和創(chuàng)造其它的特異形空間。創(chuàng)造出普通住宅沒(méi)有條件做到的豐富空間效果，使豪宅成為藝術(shù)品才是使房產(chǎn)升值的最佳策略。

　　別墅豪宅的社交功能個(gè)、公建特征也是它與普通別墅的重要區(qū)別。豪宅的概念已經(jīng)從傳統(tǒng)別墅的概念中異化出來(lái)，有很強(qiáng)的公建特點(diǎn)，更注重社交公共空間的效果，具備獨(dú)特的個(gè)性和藝術(shù)表現(xiàn)力。

　　豪宅的價(jià)格構(gòu)成要有技術(shù)支撐（設(shè)備與技術(shù)的高投入、高質(zhì)量、高舒適）

　　作為別墅豪宅，無(wú)論其售價(jià)500萬(wàn)、上千萬(wàn)或者過(guò)億，它的價(jià)格應(yīng)該有一個(gè)合理的構(gòu)成，也就是說(shuō)它的資源與設(shè)備配置要物有所值。除了一座別墅豪宅所享有的室外大環(huán)境資源和每戶所占用的土地資源以外，建筑本身應(yīng)該有足夠強(qiáng)的技術(shù)質(zhì)量、建筑材料方面的優(yōu)勢(shì)。國(guó)內(nèi)的高檔住宅，除極少數(shù)象鋒尚那樣大規(guī)模全方位地采用先進(jìn)住宅技術(shù)外，多數(shù)的項(xiàng)目并沒(méi)有多少住宅新技術(shù)方面的含量。比如說(shuō)1萬(wàn)元每平方米的住宅與2萬(wàn)元每平方米的住宅，其價(jià)格差異主要體現(xiàn)在所享有的土地資源方面的差異，包括土地成本和環(huán)境質(zhì)量。而在結(jié)構(gòu)、設(shè)備和其它新技術(shù)方面并沒(méi)有明顯的差異。

　　而購(gòu)買別墅豪宅的人，都有很強(qiáng)的支付能力，并非為節(jié)省，也不缺房子住。除了對(duì)面積規(guī)模上的要求以外，他們要求豪宅物業(yè)應(yīng)有更高的質(zhì)量，應(yīng)該有更先進(jìn)的科技以支撐、保障更舒適的生活。這就要求豪宅在結(jié)構(gòu)體系方面、維護(hù)體系方面、門窗五金方面、空調(diào)等智能化設(shè)備方面有極大的提高。如果沒(méi)有這些技術(shù)支撐，空言豪宅奢華，把全部的精力放在高檔裝修方面，并不是一個(gè)長(zhǎng)久有效的高檔化之路。

　　公寓豪宅須有舒適度的突破（人造環(huán)境是關(guān)鍵）

　　地段好、面積足夠大、裝修豪華是公寓豪宅必備的條件，但僅靠這些特點(diǎn)來(lái)支撐其高昂的價(jià)格實(shí)在單薄。如果不在其內(nèi)在的舒適度方面有更大的突破，則公寓豪宅將面臨別墅類住宅和普通高檔公寓的兩面夾擊，其市場(chǎng)前景也將不樂(lè)觀。

　　由于公寓豪宅沒(méi)有足夠的自然環(huán)境資源可利用，因此對(duì)其室內(nèi)外空間及景觀環(huán)境的精心營(yíng)造，創(chuàng)造出更加怡人的居住環(huán)境就顯得異常重要。人造環(huán)境的成功與否，是關(guān)乎公寓豪宅居住舒適度優(yōu)劣的關(guān)鍵因素，對(duì)人造環(huán)境的營(yíng)造，具體表現(xiàn)在三個(gè)層面上，即設(shè)計(jì)層面、技術(shù)層面和心理層面。

　　設(shè)計(jì)層面包括建筑外觀，戶型的外觀、別墅化的戶型室內(nèi)空間、園林景觀、垂直交通等方面。公寓豪宅在這些方面均應(yīng)比普通公寓住宅有較大的突破和創(chuàng)新。如顯赫的外觀、別墅化戶型布局，個(gè)性化的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)，環(huán)境面的最大化，私家電梯直接入戶，主次入口分離，入戶室中花園等。由于公寓豪宅沒(méi)有地面庭院，如何創(chuàng)造出人與自然親密接觸的空間環(huán)境，也是提升其品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)?？梢越梃b別墅類產(chǎn)品的特色，在不影響主要采光通風(fēng)的情況下，巧妙設(shè)計(jì)出具有不同功能及景觀要求的前后空中花園，及為住戶爭(zhēng)取了戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)，同時(shí)也成為絕佳的城市觀景平臺(tái)。

　　技術(shù)層面包括在結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造體系和機(jī)電設(shè)備體系方面的創(chuàng)新。由于公寓豪宅的戶型集中和單位面積售價(jià)高的特點(diǎn)，環(huán)保、節(jié)能、自然健康的高新技術(shù)的采用與別墅類產(chǎn)品和普通公寓住宅產(chǎn)品相比更具有可操作性，這也是可以充分體現(xiàn)公寓豪宅含金量和切實(shí)提高其居住舒適性的重要手段。其中很多方面均可借鑒高檔公建的技術(shù)處理方式，甚至有所突破。如綱結(jié)構(gòu)體系的采用，以創(chuàng)造出可以靈活劃分的室內(nèi)空間，同時(shí)提高得房率。此外在外墻保溫、遮陽(yáng)防曬、采暖制冷、隔音防噪、垃圾處理等方面均可采用一些先進(jìn)成熟的技術(shù)，對(duì)提高居住舒適度來(lái)說(shuō)，效果直接且可以量化。

　　心理層面包括采取一些特殊手段使公寓豪宅讓人覺(jué)得物有所值甚至物超所值，豪華看得見(jiàn)。滿足住戶的心理需求和豪宅認(rèn)同感。在入戶方式、形態(tài)組合等方面追求獨(dú)門獨(dú)戶的感覺(jué)。既有空中別墅的內(nèi)在品質(zhì)，又有不讓公建的豪華氣派外觀?？傊⒑勒挥型ㄟ^(guò)對(duì)人造環(huán)境的精心營(yíng)造，切實(shí)提高其居住舒適度，才能在與別墅類產(chǎn)品和普通高檔住宅樓之間取得差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成為與別墅豪宅分庭抗禮的獨(dú)特住宅產(chǎn)品。